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物業公司競相上市 行業集中度料提升

來源:中國證券報 2019-12-30 15:38:48 責任編輯:值班編輯
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????????12月19日物業公司保利物業、時代鄰里集中登陸港交所,物業板塊上市步伐加快。今年港股持續調整,但物業板塊逆市上揚,多只物業股股價翻番。

????????物業股是“順周期扶搖而上的藍海板塊”。業內人士認為,目前龍頭物管公司2020年PE大多在20-30倍區間,考慮到未來兩年規模和業績增速可觀、政策面持續友善、社區增值服務仍有挖掘空間等因素,物業板塊具備相當投資價值。同時,當前物業行業集中度還較低,隨著物業企業上市數量提升,主流企業競爭優勢進一步顯現,行業集中度將持續提升。

????????上市步伐加快

????????12月19日,兩家物業公司——保利地產旗下保利物業、時代中國控股旗下時代鄰里在港交所主板掛牌上市,同日登陸資本市場。

????????公開資料顯示,截至6月30日,保利物業合同管理總面積達4.55億平方米,遍布全國27個省份的148個城市,在管面積2.6億平方米,共管理846個物業,包括565個住宅小區及281個非住宅物業。除物業管理服務外,保利物業還提供其他增值服務。

????????時代鄰里介紹,公司自1998年成立以來,已在廣東、湖南、廣西、河北、四川、貴州、浙江等多個省份布局,現已發展成集物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務、智能化工程服務、電梯服務、市政環衛服務為一體的綜合物業管理服務提供商。截至目前,時代鄰里擁有在管項目共計223個,合約面積逾5710萬平方米。2016年至2019年期間,凈利潤年復合增長率達83.4%。

????????截至目前,已有22家物業公司登陸資本市場。2014年彩生活港股上市,成為首個上市的物業公司,2014年到2017年期間,除彩生活外,還有中海物業、綠城服務等4家物業公司陸續在香港上市。

????????2018年開始,物業公司上市步伐加快。當年年初,A股誕生首家物業上市公司南都物業,隨后新大正等物業公司陸續在A股上市。碧桂園服務、佳兆業美好等物業公司相繼在港股上市。截至目前,2018年以來上市的物業公司已達17家。此外,還有寶龍商業、開元物業等多家物業公司正在排隊等待上市。

????????廣州某物業公司高管表示,在房地產行業進入存量時代后,地產公司增速放緩,拆分物業公司上市是房企拓展產業鏈,拓寬融資渠道的突破口。同時,物業市場空間廣闊,未來物業公司上市的熱度料將持續。

????????多家公司市值超百億港元

????????從股價表現看,物業板塊成為市場上的新晉熱門,尤其是在港股市場,在今年港股持續調整的背景下,但物業股逆勢上揚,普遍上漲。截至12月19日,港股市場上今年已有新城悅服務、永升生活服務、雅生活服務、佳兆業美好等6只物業股股價漲幅翻番。

????????同時,多家物業公司市值超過百億港元。截至12月19日,行業龍頭碧桂園服務市值高達698.06億港元,雅生活服務、保利物業、綠城服務、中海物業市值分別達353.33億港元、241.87億港元、223.96億港元、165.66億港元。其中,綠城服務223.96億港元的市值甚至超過了關聯房企綠城中國188.44億港元的市值。

????????物業板塊受到資本追捧或是因為其廣闊的發展前景。川財證券認為,物管行業作為房地產開發鏈條的后周期節點,市場增量滯后于商品房新開工及銷售情況,2016年我國商品房銷量增速達22.5%,2017年實現銷售面積16.94億平方米,2018年在高基數效應下,銷量依然實現1.3%的正增長,對應2016年-2018年的銷售規模,未來兩年物管行業將進入高速擴張期。同時,截至2018年末,我國城鎮化率較美、日等發達國家至少具備20%的提升空間,隨著區域性經濟的崛起,保守估計2021年-2030年商品房年均需求中樞逐漸回歸至9億-10億平方米的合理水平,行業規模、業績想象空間巨大,物業板塊將成為“順周期扶搖而上的藍海板塊”。

????????東北證券也指出,目前龍頭物管公司2020年PE大多在20-30倍區間,考慮到未來兩年規模、業績增速可觀、政策面持續友善、社區增值服務仍有挖掘空間等因素,物業板塊仍具備相當的投資價值。

????????龍頭企業優勢凸顯

????????在行業成長性高的同時,當前物業行業集中度還較低。中指院數據顯示,按照2018年末在管數據計算,前三大物業公司的市占率約為3.5%,前十大物業公司的市占率約為11.4%,前百大物業公司的市占率約為38.9%。截至2018年底,百強物業公司平均在管面積為3718萬平方米,同比提升17.52%;前十大物管公司在管面積均值達2.39億平方米,市場份額由11.06%上升至11.35%,行業保持向龍頭集中的趨勢。

????????光大證券表示,隨著物業服務企業上市數量迅速提升,主流企業競爭優勢進一步顯現。上市物業公司融資目的顯示,前兩大用途分為收并購擴大業務范圍和APP平臺建設,資本加持將進一步擴大主流企業的競爭優勢。主流房企擁有較高的品牌知名度和美譽度,在管面積規模較大、客戶基礎扎實、資本實力雄厚,除了能通過規模效應做大基礎展務,也能為培育高毛利率的增值展務提供土壤。數據顯示,頭部企業如碧桂園服務、綠城服務等,增值展務占營收比重顯著高于AH上市企業及百強企業平均水平。

????????東北證券還指出,背靠龍頭房企的物管公司因強確定性而備受資本市場青睞。2019年上半年,背靠龍頭開發商的物管公司其在管面積大多獲明顯增長,而合同面積的增速更是高于在管面積,未來利潤無承壓。



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